首页

加入收藏

您现在的位置 : 首页 > 最新资讯

贝壳卖出3万亿,谁在悄悄买房?

时间:03-16 来源:最新资讯 访问次数:133

贝壳卖出3万亿,谁在悄悄买房?

你买房了吗?作者 | 赵 普编辑丨高远山来源 | 野马财经很多人本来已经习惯了楼市下行的各种数据,但贝壳“逆增长”的业绩却吸引了大家关注。2023年,贝壳控股(2423.HK)总交易额3.14万亿元,同比上涨20.4%;净收入778亿元,同比上涨28.2%;净利润58.9亿元,而2022年为亏损13.97亿元。贝壳找房高级副总裁李文杰对此给出了4字评价:逆市增长。3万亿是什么概念?克而瑞数据榜单显示,2023年保利、中海、万科、华润四大房企合计权益销售额才刚突破1万亿元,也就是说,一个贝壳=(保利+中海+万科+华润)*3“说好的不买房”,到底是谁支撑了贝壳的3万亿?谁在悄悄“上车”?二手房业主站C位“野马财经”注意到,贝壳超3万亿元的交易额中,存量房交易额占比达到了2/3。2023年全年,贝壳存量房交易总额超2万亿元,同比上涨28.6%,而新房交易总额超1万亿元,同比上涨仅6.7%。此外,贝壳家装家居业务增速惊人,其交易总额133亿元,同比涨幅高达145.8%。此外,贝壳新兴业务及其他交易总额约986亿元,同比增幅12.9%。来源:企业官微贝壳所有业务中,存量房业务增速较大,而且不仅交易额是新房业务的两倍,贡献利润率也高于新房业务。数据显示,贝壳存量房业务贡献利润率高达47.2%,而新房利润率仅为26.6%,而在2022年这两大业务贡献的利润率分别为39.8%和23.6%,意味着贝壳新房业务和存量房业务在利润率上的差距进一步扩大。主要原因还是市场结构变化导致,受房企“出险”、“卖一买一”等因素影响,选择购买二手房的客户占比不断增加。住建部数据,2023年全年全国二手房交易量占比接近40%,市场加速向二手房转型。易居房地产研究院和中指研究院监测的重点城市数据也显示,去年二手房成交规模同比涨幅超36%。来源:罐头图库贝壳调研结果显示,从2022年6月至2023年12月,优先选择购买二手房的客户比例从23%上涨至35%。同时,优先选择新房的客户占比则从31%下降到18%,二手房全面承接了刚需上车的改善置换需求。“(贝壳)平台2023年看房客户总量高于新增挂牌房源总量,说明市场上想买房的人不少,而杭州、深圳等基本面较好的城市也呈现出需求还在但不敢入市的情况,在房源多、价格降的情况下,购房者的信心需要进一步修复”。数据显示,一线城市“卖一买一”的比例超过70%。易居研究院研究总监严跃进分析指出,2023 年 9 月份以来,全国二手住宅成交套数同比增速就呈现了正增长的态势,且同比增速持续扩大,这和 2022 年同期基期值比较低有关系。贝壳的“泼天富贵”能在2024年持续吗?可以看出,贝壳的存量房业务出现大幅增长,也是受到市场需求的影响,但2024年能否继续维持高位增长,还要看市场变化和贝壳的应对措施。2024 年1 月,易居监测的全国 22个重点城市二手住宅成交套数为 140237套,同比增长 50%,其交易规模还是处于偏高位,“当前二手房交易不错,和二手房主动降价、好房源挂牌增多等因素有关”。但严跃进也指出,今年二手房市场很难复制去年的高增速,主要是2023年基数较高,且去年已经消耗了一波换房需求,今年如果有持续的利好政策刺激,或可稍微拉平。来源:罐头图库此外,贝壳去年的业绩中,新房交易增速远低于存量房业务,2024年的新房业务能否提升也是个问号。贝壳管理层认为,当下新房市场表现不如存量房市场,仍处在调整过程中。统计局数据显示,2023年全国新房住宅销售额同比下降6%。对于近期的新房市场,克而瑞数据显示,百强房企1月~2月的累计销售额同比下跌49%,2月单月同比下跌60%,新房需求低迷的情况仍在延续,这也导致开发商推盘积极性不高。“新房供给侧存在供需错配的情况,城市核心区的新房贡献了大部分销量,但供给有限;反之,远郊区的新房存量较大,但需求不足。”贝壳管理层指出,新房整体需求不足,导致新房供给侧库存出新周期被持续拉长。“野马财经”发现,一手房市场交易不如二手房还有价格因素,部分二手房业主选择降价出售,拉动交易;而开发商却因为出让金、工程费用等成本问题,难以降价促销,比如北京东四环、东五环等部分楼盘售价仍在每平米七八万元以上。针对新房市场低迷的情况,贝壳的应对措施是提高佣金比例、缩短“付佣”时间。2023年四季度,在贝壳自身新房业务中,国央企开发商佣金收入占比从三季度的46%提升到四季度的53%,开发商预付佣的“快佣”项目占新房佣金收入比保持在53%的高位。四季度新房应收账款周转天数仅为43天,首次下降至50天以内。此外,贝壳2023年4季度末的活跃门店数量和活跃经纪人数量也同比增加,其中活跃门店数为42,021家,较上年增长12.2%;活跃经纪人数量为397,135名,较上年增长13.6%。同时,贝壳2023年门店店均GTV和人均GTV同比分别提升了29%和26%,2门店店均收入则同比提升31%。为带动业绩增长,贝壳还计划在2024年拓展5000家以上的互联网门店。不过,在扩张的同时,贝壳也需要注重成本问题。2023年贝壳营业成本总额达到561元,相比2022年增加了92亿元。其中成本增加最多的是外部分佣成本,相比2022年增加了52亿元,主要是通过贝联经纪人和其他渠道完成的新房交易总额同比增加。可见,新房市场不好做,就连贝壳这样的大平台也要增加外部渠道才能完成业绩。此外,贝壳在2023年减少了链家门店数量,同时减少研发人员,这两项“降本”措施让贝壳合计缩减了10亿元的成本。来源:罐头图库贝壳作为国内最大的房产中介平台,业绩表现也是观测国内楼市的风向标。整体看来,贝壳的存量房业务交易量远大于新房,虽然目前收入上仍是新房收入超过存量房,但百强房企销售额的持续下降,贝壳新房业务前景也并不明朗。同时,贝壳的家装业务和租房业务同比增幅较快,一定程度上也代表了行业未来的方向。贝壳执行董事、首席财务官徐涛表示,“2023年(贝壳的)家装家居和租房等新业务实现规模突破。(公司)全年经营性现金净流入111.6亿元,是经调整净利润的1.14倍。”对贝壳来说,以开发商为主的B端市场越来越难,而以换房、装修以及租房为主要需求的C端市场仍有发育空间。这对贝壳来说似乎是不错的机会,未来的房地产市场会是谁的主场呢?你用过贝壳找房平台吗?对贝壳的服务满意吗?评论区聊聊吧。

本信息由网络用户发布,本站只提供信息展示,内容详情请与官方联系确认。

标签 : 最新资讯